Tea nii enda, kuid kindlasti ka teise osapoole õiguseid
Kuigi üürileandjatel ja -võtjatel on suures pildis ühine eesmärk, kipuvad huvid ja nägemused üürisuhetest siiski erinema. Üldjuhul teatakse hästi oma õiguseid, kuid unustatakse end kurssi viia teise osapoole omadega. Seda võiks aga teha, et vältida arusaamatusi lepingu sõlmimisel ja edaspidi.
Üürileping on kinnisvaravaldkonnas A ja O, millega pannakse paika osapoolte õigused ja kohustused – mis kord lepingusse kirja sai, nii tuleb edaspidi ka toimida. Lepingud peavad olema juriidiliselt korrektselt vormistatud ja tulenevalt sellest, kas tegu on tähtajalise või tähtajatu lepinguga, tuleb end kurssi viia ka erisustega. Juhul kui ise end selles vallas liialt tugevalt ei tunta, on võimalus võtta appi maakler, kes tunneb lepinguid kui oma viit sõrme.
Teadagi hõlmab üürileping endas hulgaliselt detaile, mis peavad lähtuma seadusandlusest. ELUM Kinnisvara maakleri Mariliin Aarendi sõnul tehakse aga sageli üürilepinguid sõlmides kokkuleppeid, mis seadusega kooskõlas ei ole. “Kõigil, kellel on soov oma kodu või kinnisvara välja üürida, soovitan ma esmalt tutvuda võlaõigusseaduse sätetega, mis reguleerivad lepingulisi suhteid. Kinnisvara omanikuna tuleb olla kursis nii enda kui ka üürniku õiguste ja kohustustega, sest need aitavad selgeks teha, milliseid kokkuleppeid üürnikuga sõlmida ja millised võivad osutuda õigustühiseks.”
Millised on omaniku õigused?
Omanikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on rikkunud oluliselt lepingu tingimusi. Samuti on õigus teada, kes koos üürilisega korteris elavad, ning kas üürnikel on ka lemmikloomi. Kõigi korteris elavate isikute andmed tuleb lepingus fikseerida ning soovituslik on lisada sinna ka info lemmikloomade kohta.
Omanikul on õigus külastada eluruume vastavalt lepingus sätestatud tingimustele, eesmärgiga kontrollida eluruumi sihipärast kasutamist. See võib aga toimuda vaid lepingus märgitud aja ette teatamisel. Juhul kui üüriline rikub oluliselt lepingus olevaid mitterahalisi kokkuleppeid, siis on poolte eelneval kokkuleppel õigus nõuda leppetrahvi.
Palju küsimusi kipub tekitama ka tagatisraha ja mis alusel see tagastatakse. Seadusest tulenevalt tagab tagatisraha kõikvõimalikke üürilepingust tulenevaid üürileandja nõudeid üürniku vastu. Üürileandja tagastab tagatisraha üürnikule ulatuses, mille vastu tal puudub nõue üürniku suhtes. Siinkohal tasub välja tuua, et nõuded võivad olla nii rahalised kui ka varalised. Omanik võib nõuda rahalist hüvitist rikutud vara suhtes või nõuda vara asendamist uue ja samaväärsega. Kui korter on jäänud üleandmisel puhastamata, võib omanik tellida koristuse tagatisraha eest, seda aga vaid juhul, kui pooled on selles varasemalt kokku leppinud. Ülejäänud summa tagastatakse üürilisele.
Millised on üürniku õigused?
Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Nõude puudumisel tagatisraha tagastamata jätmine on seadusevastane ja üürnikul on õigus esitada hagi üürileandja vastu ja pöörduda kohtusse tagatisraha tagastamise nõudes.
Üürnikul on õigus kasutada eluruumi vastavalt lepingus märgitud tingimustele. Samuti on tal õigus omanikult nõuda kirjalikku lepingut, mis kinnitaks õiguslikku alust eluruumi kasutamiseks. Enne korteri üürimist on soovitav kontrollida omandiõigust tõendavaid dokumente, veendumaks, kas üürileandja on kodu seaduslik omanik. Juhul, kui üürileandja seda pole, peab tal olema selleks omanikupoolne kirjalik volitus, mis võib olla lihtkirjalikus vormis koos omaniku allkirjaga.
Teinekord kuulub kinnisvara mitmele isikule (nt ühisvara puhul). Sellisel juhul peavad lepingus olema mõlema omaniku allkirjad või ühe osapoole kirjalik nõusolek või volitus korteri üürimiseks teisele isikule. Üürilevõtja peab tähelepanu pöörama sellele, et lepingus fikseeritakse kõik vead ja puudused.
Milliseid teemasid saab ennetada, et korteri üürile andmine sujuks ladusalt?
Paljud inimesed annavad oma kinnisvara üürile läbi maakleri, kuid lõpetavad lepingu ja võtavad valduse ise üle. Põhiline viga, mida korteri vastuvõtmisel tehakse, on see, et ei allkirjastata üleandmis-vastuvõtmisakti või jäetakse kirjalikult märkimata korteris avastatud puudused. Sealt saavad alguse põhilised probleemid – üks osapool väidab üht, teine teist ning lõpuks ei jõutagi kokkuleppele. Ette on tulnud olukordi, kus omanik väidab, et korteris esineb puudusi, aga üürilevõtja ütleb, et omanik võttis võtmed vastu ega esitanud mingeid pretensioone. Sellistes sõna-sõna vastu olukordades on lahendust äärmiselt keeruline leida.
Vältimaks taolisi olukordi, tuleks enne korteri üleandmist teha fotod või videod, millega fikseeritakse korteri seisukord. Väiksemad puudused saab üleandmisakti märkida kirjalikult. Kõik omavahelised kokkulepped tuleb lepingus ja aktis kirjalikult fikseerida, sest suusõnalisi on hiljem keeruline tõestada.
Lisaks kommunaalkuludele tuleb lepingus välja tuua ka hoone korrashoiu- ja parenduskuludega seotud kokkulepped. Samuti võib tekkida vajadus muudeks jooksvateks kulutusteks, mille kannab üürnik juhul, kui selles on eelnevalt kirjalikult kokku lepitud. Kirjalikult tuleb ära märkida ka kõik tasumist puudutavad kokkulepped ja kohustused.
Üürihinna tõstmise soov ja lepingu erakorraline ülesütlemine
Tähtajalise lepingu puhul on üürisumma fikseeritud ning kehtib kuni lepingu lõppemiseni. Kui on aga tegemist tähtajatu lepinguga, mis on kehtinud vähemalt 1 aasta, peab üürileandja üürnikku üürikulu tõstmisest ette teavitama ja põhjendama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette.
Lepingud ja aktid on aga väga erinevad, mistõttu tasub iga kinnisvaraobjekti vaadata eraldiseisvalt ja pidada silmas kõikvõimalikke “aga-sid”. Nagu inimesed, on erinev ka iga kodu ning vajaminev paberimajandus. Korterit üürile andes tuleb võtta aega, tegutseda läbimõeldult ja vajadusel kaasata end nõustama maakler.
